Para Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, la ubicación sigue siendo importante, pero dejó de ser el único factor determinante. "Cada barrio tiene un público diferente y requiere una estrategia comercial específica. El desafío ya no pasa solamente por la cantidad de personas que circulan frente al local, sino por lograr que ese público coincida con el producto o servicio que se ofrece", explicó.
El especialista señala que hoy conviven modelos de negocio muy diversos. "Existen emprendimientos de alta gama que funcionan desde departamentos con atención exclusivamente mediante citas, mientras que numerosas marcas de indumentaria premium venden casi toda su producción a través de redes sociales y realizan envíos a domicilio sin necesidad de mantener un costoso local a la calle", dice.
Ese cambio también se refleja en el paisaje urbano. Corredores comerciales históricos como la calle Florida o algunos sectores de la avenida Santa Fe muestran una cantidad importante de locales vacíos.
"La dirección, por sí sola, ya no garantiza rentabilidad. La ecuación entre costo y potencial de ventas depende mucho más del modelo de negocio que de la ubicación exacta del inmueble", sostuvo el asesor inmobiliario.
Antes de alquilar un local, Puebla recomienda analizar primero el negocio y después la dirección.
Las grandes cadenas y franquicias, especialmente las vinculadas con la gastronomía y las cafeterías de especialidad, utilizan estudios de mercado muy precisos para definir dónde instalarse. Evalúan flujo peatonal, densidad poblacional, competencia, poder adquisitivo de la zona, accesibilidad, horarios de circulación y múltiples indicadores antes de tomar una decisión.
No obstante, advierte que incluso los proyectos mejor planificados pueden enfrentar dificultades cuando los alquileres resultan desproporcionados respecto de la rentabilidad esperada. Por eso considera que "el mercado está ingresando en una etapa de redefinición, en la que también los propietarios deberán adaptar sus expectativas".
"En Buenos Aires todavía existe un importante stock de locales sobre avenidas premium con valores pensados para un mercado que ya cambió. El desafío será encontrar alquileres sostenibles para el comerciante y, al mismo tiempo, una renta razonable para el propietario", afirmó.
Según Puebla, no todos los rubros necesitan una ubicación de máxima exposición. Mientras las marcas de lujo o los negocios donde la imagen resulta determinante continúan valorando las esquinas más cotizadas, para muchos otros sectores una calle secundaria con un alquiler mucho menor puede ofrecer una rentabilidad superior. Hoy, gran parte de los clientes llega por recomendaciones, buscadores o redes sociales, y no exclusivamente por el tránsito peatonal.
Entre los rubros que mantienen una demanda sostenida de locales comerciales mencionó a la gastronomía, las cafeterías de especialidad, los servicios vinculados con la salud, el bienestar y las franquicias. En cambio, numerosos comercios de indumentaria y productos de consumo masivo redujeron significativamente sus superficies luego de incorporar la venta online, transformando al local en un showroom o espacio de experiencia más que en el principal canal de comercialización.
También observa una mayor flexibilidad en las negociaciones. Mientras las mejores esquinas conservan valores relativamente firmes, en muchas otras zonas propietarios e inquilinos muestran una mayor predisposición para acordar condiciones que permitan evitar largos períodos de vacancia.
"La clave hoy es no enamorarse de una dirección, sino del modelo de negocio. Quienes comprendan cómo compra el consumidor actual y adapten su estrategia a esa realidad serán quienes encuentren las mejores oportunidades en esta nueva etapa del mercado", concluyó Puebla.
